1억으로 10억 집 산다? 공공지분투자 지분형 모기지제도

지분형 모기지 구조와 장단점

지분형 모기지제도는 초기 자금 부담을 줄여 청년과 신혼부부 등의 내 집 마련을 지원하는 정책으로, 주택금융공사가 주택 가격의 일부를 지분 형태로 투자하여 실수요자가 적은 자금으로도 주택을 소유할 수 있게 한다. 이 제도는 주택 가격 하락 시 손실을 주택금융공사가 부담해 투자 리스크를 줄이고, 추가 지분 매입 시 시세보다 낮은 가격에 구매할 수 있는 구조로 설계됐다. 월 임대료 성격의 사용료가 있지만, 주거 안정성과 자산 형성의 기회를 동시에 제공하며, 주택시장 안정화와 가계부채 관리 수단으로도 주목받고 있다.

 

 

 

목차

1. 지분형 모기지제도란?
2. 제도의 구조와 작동 방식
3. 실제 적용 예시: 10억 집, 1억으로 사는 법
4. 장점과 단점
5. 대상 조건과 신청 방법
6. 향후 전망과 제도 개선 방향

 

 

 

 

 

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1. 지분형 모기지제도란?

지분형 모기지제도는 기존의 주택담보대출 방식과는 전혀 다른 혁신적인 주택금융 제도다. 이 제도는 주택금융공사(이하 주금공) 또는 공공기관이 주택 가격의 일부를 지분 투자 형태로 직접 부담함으로써, 실수요자의 초기 비용 부담을 대폭 낮추는 것을 목적으로 한다.

기존에는 전체 집값을 스스로 마련하거나 은행 대출을 통해 충당해야 했기 때문에, 일정 수준의 자산이 없는 청년, 신혼부부 등은 내 집 마련의 기회를 가지기 어려웠다. 하지만 지분형 모기지제도는 공공이 공동 소유자가 되어, 실소유자가 주택의 일부만 소유한 상태에서도 실거주가 가능하도록 설계된 것이 특징이다.

공공이 직접 리스크를 분담한다는 점에서 기존 대출 기반의 정책성과는 뚜렷한 차이가 있으며, 특히 가계부채 문제 완화, 실수요자 보호, 주거안정성 제고라는 정책적 목적을 동시에 달성할 수 있는 수단으로 평가받고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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2. 제도의 구조와 작동 방식

지분형 모기지제도의 작동 구조는 다음과 같은 3단계로 정리할 수 있다:

1. 초기 자금 분담
   주택 구매자는 전체 주택 가격의 일부만 부담하며, 보통 10~30% 수준의 자기 자본을 요구한다. 이후 나머지 자금 중 일정 비율은 주택담보대출로 충당하고, 최대 50%까지는 주금공이 지분 투자 형태로 부담한다.
2. 공동 소유 및 실거주
   주택은 공공과 실수요자가 공동 소유한 상태로 등록되며, 구매자는 실거주 조건 하에 주택을 사용할 수 있다. 공공 지분에 대해서는 시중 금리보다 낮은 이율 또는 사실상의 임대료를 납부한다.
3. 지분 회수 및 전환
   거주 중 또는 일정 기간 후에 실수요자는 주택금융공사가 보유한 지분을 추가 매입할 수 있으며, 이를 통해 완전한 소유로의 전환이 가능하다.

이와 같은 구조는 기존의 전세나 월세와 비교했을 때 훨씬 높은 거주 안정성과 자산 형성 가능성을 제공하며, 대출보다 덜 위험한 대안으로 떠오르고 있다.

 

 

 

 

 

 

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3. 실제 적용 예시: 10억 집, 1억으로 사는 법

가장 대표적인 예시는 서울 시내 10억 원짜리 아파트다. 이 아파트를 구매하려면 보통 5억 원 이상의 자기 자금이 필요했지만, 지분형 모기지를 활용하면 다음과 같은 구조로 거래가 가능하다:

• 본인 부담금: 1억 원(10%)
• 주택담보대출: 4억 원(40%)
• 공공지분 투자: 5억 원(50%)

즉, 전체 집값의 90%를 외부 자금으로 조달할 수 있으며, 본인은 1억 원의 자본만으로도 내 집 마련이 가능하다. 특히, 주택금융공사가 후순위 채권자로 참여함으로써, 향후 집값이 하락해도 실소유자가 손실을 떠안을 필요가 없다. 주택 가격 상승 시에도 시세차익을 지분 비율에 따라 주택금융공사와 나누기만 하면 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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4. 장점과 단점

장점: 손실 보호, 낮은 진입장벽

지분형 모기지제도의 가장 큰 장점은 리스크 보호다.

집값이 하락했을 경우, 공공이 손실을 우선적으로 감당함으로써 실소유자는 사실상 원금 손실 위험이 없다. 이는 주택 가격의 불확실성이 큰 현재 시장에서 매우 중요한 요소다.

또한 낮은 진입장벽은 사회 초년생, 청년층, 신혼부부 등에게 내 집 마련의 실질적인 기회를 제공한다. 기존의 정책성 대출(디딤돌, 보금자리론 등)보다 폭넓고 유연한 자산 구조를 설계할 수 있다는 점도 긍정적이다.

추가로, 시간이 지나 자금 여력이 생길 경우 공공지분을 점진적으로 매입할 수 있어 탄력적인 자산 관리가 가능하며, 이는 장기적인 관점에서 자산 형성에 매우 유리한 구조이다.

단점: 임대료 부담

물론 단점도 존재한다.

공공 지분에 대한 사용료가 존재하는데, 현재 검토 중인 방안에 따르면 연 2% 수준의 임대료가 책정될 가능성이 높다. 예를 들어 본인 지분이 10%일 경우, 주담대 이자와 합산하면 월 부담이 200만 원에 달할 수 있다. 이 같은 비용 구조는 일부 전월세보다 비쌀 수 있으며, 실거주자의 소득 수준에 따라 부담이 클 수도 있다.

 

 

 

 

 

 

 

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5. 대상 조건과 신청 방법

지분형 모기지는 무주택자 중에서도 특히 실거주를 목적으로 하는 청년층, 신혼부부를 대상으로 한다. 

신청은 주금공 또는 지방자치단체, 공공기관의 주택공급 공고를 통해 이뤄지며, 시범사업이 진행되는 동안은 역세권 신축 등 입지가 좋은 주택이 중심이 될 가능성이 높다. 향후 수요가 증가하면 민간 금융기관(은행, 보험사, 리츠 등)도 투자자로 참여할 수 있는 구조로 확대될 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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6. 향후 전망과 제도 개선 방향

금융위원회는 2025년 6월 공식 로드맵을 발표할 예정이다. 시범사업을 통해 수요를 검증한 후 제도를 정식 도입하고, 민간 자본 유입을 통해 지속 가능성과 시장 유연성을 확보할 계획이다.

하지만 성공적인 제도 정착을 위해서는 다음과 같은 요소가 필요하다:

• 임대료 구조의 현실화
  임대료가 전월세보다 높은 경우 제도의 실효성이 떨어지므로, 소득 기반 또는 지분 비율 기반의 유연한 요율 적용이 필요하다.
• 입지 분석을 통한 양질의 주택 공급
  외곽 지역 중심의 공급이 아닌, 주거 선호도가 높은 지역에서의 공급 확대가 제도의 인기도를 좌우할 것이다.
• 관련 세제 및 청약제도 개선
  공공지분 보유 시 취득세, 재산세, 청약가점 등에 대한 특례를 마련해 제도 매력을 높여야 한다.